Revisado el 4 de noviembre de 2026 · Por el equipo de APPQUILER
La restitución de inmueble arrendado es el proceso judicial para recuperar el inmueble cuando el arrendatario incumple, por ejemplo, por no pagar el canon. Se rige por el artículo 384 del Código General del Proceso. Si la única causal es la mora, es de única instancia, y el inquilino no es oído si no consigna los cánones adeudados.
Requisitos para demandar
- Prueba del contrato: el escrito firmado por el arrendatario.5
- La causal. La más común es la mora en el canon (art. 22, num. 1 de la Ley 820).
- Juez del lugar del inmueble. La cuantía es el canon multiplicado por los meses pactados.
Lo que juega a tu favor
- Consignación: para ser oído, el inquilino debe consignar los cánones adeudados o presentar los recibos de los tres últimos periodos, y seguir consignando los que se causen. Por eso nunca debes dar recibos de meses no pagados.
- Única instancia: si la causal es solo la mora, no hay apelación. No mezcles causales.
- Embargos: puedes pedir embargo y secuestro de bienes del demandado con caución.
¿Hay que conciliar antes?
Desde la Ley 2220 de 2022 ya no hay una norma que exima expresamente a la restitución de la conciliación previa, y varios despachos la exigen. Si pides medidas cautelares puedes acudir directo al juez (art. 590 del CGP). Si no, concilia antes; es gratis en consultorios jurídicos, Personerías y Casas de Justicia.
Después de la sentencia
Si el inquilino no entrega, el juez ordena la diligencia de entrega, que puede practicar un comisionado (alcaldía o inspección de policía). El dinero se cobra en el proceso ejecutivo, que puede seguir en el mismo expediente.
¿Necesito abogado?
En procesos de mínima cuantía, hasta 40 salarios mínimos, puedes actuar en causa propia (art. 28 del Decreto 196 de 1971). Por encima, necesitas abogado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un proceso de restitución?
Depende del despacho. La ley fija un año como máximo para la primera instancia desde la notificación (art. 121 del CGP), pero si el inquilino no se opone puede ser mucho más corto.
¿El inquilino puede apelar?
Si la causal es exclusivamente la mora en el canon, el proceso es de única instancia y no hay apelación.
¿Qué pasa si el inquilino abandona el inmueble?
Documenta los signos de abandono sin entrar y pide al juez la entrega. No entres por tu cuenta.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.